伦敦房产市场观察London Property Market Viewมุมมองตลาดอสังหาริมทรัพย์ลอนดอน

1. 房价与销售1. House Prices & Sales1. ราคาบ้านและการขาย

伦敦房价动能持续改善。GOV.UK 英国房价指数显示，伦敦 6 月平均房价环比上涨 1%，延续近月以来的回升势头；英国整体房价同比上涨 2.0%，市场信心稳步修复。London price momentum keeps improving. The GOV.UK UK House Price Index shows London’s average price rose 1% month-on-month in June, extending the recent recovery, while UK-wide prices are up 2.0% year-on-year as confidence steadily rebuilds.โมเมนตัมราคาบ้านในลอนดอนปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดัชนีราคาบ้าน GOV.UK UK House Price Index แสดงให้เห็นว่าราคาเฉลี่ยในลอนดอนปรับขึ้น 1% เมื่อเทียบรายเดือนในเดือนมิถุนายน ต่อเนื่องจากการฟื้นตัวในช่วงที่ผ่านมา ขณะที่ราคาบ้านทั่วสหราชอาณาจักรปรับขึ้น 2.0% เมื่อเทียบปีต่อปี สะท้อนความเชื่อมั่นของตลาดที่ค่อยๆ ฟื้นตัว

新房仍保持明显溢价。据 Plumplot 成交数据，伦敦新房均价约 £769,000，较二手房的 £651,000 高出约 18%；£500,000–£750,000 价格带成交最为活跃，占新房成交的 26%。New builds still command a clear premium. Per Plumplot price-paid data, London’s average new-build price is about £769,000, roughly 18% above the £651,000 resale average; the £500,000–£750,000 band is the most active, accounting for 26% of new-build sales.บ้านใหม่ยังคงมีส่วนต่างราคาที่สูงอย่างชัดเจน จากข้อมูลราคาปิดการขายของ Plumplot ราคาบ้านใหม่เฉลี่ยในลอนดอนอยู่ที่ประมาณ £769,000 สูงกว่าราคาบ้านมือสองที่ £651,000 ประมาณ 18% โดยช่วงราคา £500,000–£750,000 มีการซื้อขายคึกคักที่สุด คิดเป็น 26% ของยอดขายบ้านใหม่

2. 贷款利率2. Mortgage Rates2. อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ

英格兰银行基准利率目前为 3.75%，7 月底维持不变，下一次议息会议定于 9 月 17 日（下周）。市场普遍预期年内仍有进一步降息空间。The Bank of England base rate stands at 3.75%, held in late July, with the next rate-setting meeting on 17 September (next week). Markets broadly expect further cuts later in the year.อัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารกลางอังกฤษปัจจุบันอยู่ที่ 3.75% ตรึงไว้ตั้งแต่ปลายเดือนกรกฎาคม โดยการประชุมกำหนดดอกเบี้ยครั้งถัดไปคือวันที่ 17 กันยายน (สัปดาห์หน้า) ตลาดส่วนใหญ่คาดว่าจะยังมีช่องว่างให้ลดดอกเบี้ยอีกภายในปีนี้

房贷固定利率延续下行。据 Uswitch / Mojo（8 月初），主流平均利率：两年期固定约 5.29%（大行 4.93%）、五年期固定约 5.44%（大行 4.91%）；市场最低两年期可至 4.46%、五年期 4.50%（Halifax，60% LTV）。购房出租（buy-to-let）两年期固定平均 5.73%（大行 4.95%）。Moneyfacts 数据显示，7 月中两年 / 五年期固定平均单月分别下跌 0.16 / 0.11 个百分点至 5.52%，为 3 月以来最低。Fixed mortgage rates keep easing. Per Uswitch / Mojo (early August), the average two-year fix is about 5.29% (big six 4.93%) and the five-year fix about 5.44% (big six 4.91%); the best two-year is 4.46% and five-year 4.50% (Halifax, 60% LTV). Buy-to-let two-year fixed averages 5.73% (big six 4.95%). Moneyfacts shows the average two- and five-year fixes fell 0.16 / 0.11 percentage points respectively in the month to mid-July, to 5.52% — the lowest since March.อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อแบบคงที่ยังคงลดลงต่อเนื่อง จากข้อมูล Uswitch / Mojo (ต้นเดือนสิงหาคม) อัตราเฉลี่ยคงที่ 2 ปีอยู่ที่ประมาณ 5.29% (กลุ่มแบงก์ใหญ่ 4.93%) และคงที่ 5 ปีประมาณ 5.44% (กลุ่มแบงก์ใหญ่ 4.91%) โดยอัตราต่ำสุดในตลาดอยู่ที่ 4.46% สำหรับ 2 ปี และ 4.50% สำหรับ 5 ปี (Halifax, 60% LTV) อัตราเฉลี่ยสินเชื่อซื้อเพื่อปล่อยเช่าแบบคงที่ 2 ปีอยู่ที่ 5.73% (กลุ่มแบงก์ใหญ่ 4.95%) ข้อมูลจาก Moneyfacts แสดงให้เห็นว่าอัตราเฉลี่ยคงที่ 2 ปี / 5 ปี ลดลง 0.16 / 0.11 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับในเดือนจนถึงกลางเดือนกรกฎาคม มาอยู่ที่ 5.52% ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดนับตั้งแต่เดือนมีนาคม

3. 税收政策3. Tax Policy3. นโยบายภาษี

当前无即时生效的重大变更。秋季预算案定于 10 月 28 日公布；首相已明确排除调整或废除印花税（Stamp Duty），并否认将以单一年度房产税取代印花税与市政税。买家无需因预期印花税变动而推迟交易。There are no material changes taking immediate effect. The Autumn Budget is due on 28 October; the Prime Minister has explicitly ruled out changing or scrapping Stamp Duty, and denied plans to replace Stamp Duty and council tax with a single annual property tax. Buyers need not delay a transaction in anticipation of Stamp Duty changes.ขณะนี้ไม่มีการเปลี่ยนแปลงสำคัญที่มีผลบังคับใช้ทันที งบประมาณฤดูใบไม้ร่วงกำหนดประกาศในวันที่ 28 ตุลาคม โดยนายกรัฐมนตรีได้ยืนยันชัดเจนว่าจะไม่ปรับเปลี่ยนหรือยกเลิกอากรแสตมป์ (Stamp Duty) และปฏิเสธแผนที่จะแทนที่อากรแสตมป์และภาษีท้องถิ่นด้วยภาษีทรัพย์สินรายปีแบบเดียว ผู้ซื้อจึงไม่จำเป็นต้องชะลอการทำธุรกรรมเพราะกังวลเรื่องการเปลี่ยนแปลงอากรแสตมป์

4. 租赁市场对销售的影响4. Rental Market & Its Impact on Sales4. ผลของตลาดเช่าต่อการขาย

伦敦租金屡创新高。Rightmove 二季度数据显示，伦敦平均挂牌租金达 £2,791/月（季度新高，环比 +2.0%，同比 +2.9%），内伦敦更高至 £3,299；HomeLet 8 月数据显示，新签约租金达 £2,238/月（环比 +1.4%，同比 +5.1%）。London rents keep hitting records. Rightmove Q2 data puts the average advertised London rent at £2,791/month (a quarterly record, +2.0% quarter-on-quarter, +2.9% year-on-year), with Inner London at £3,299; HomeLet’s August index shows newly agreed rents at £2,238/month (+1.4% monthly, +5.1% annual).ค่าเช่าในลอนดอนทำสถิติสูงสุดอย่างต่อเนื่อง ข้อมูลไตรมาส 2 ของ Rightmove ระบุว่าค่าเช่าที่ประกาศเฉลี่ยในลอนดอนอยู่ที่ £2,791/เดือน (สถิติสูงสุดรายไตรมาส +2.0% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส +2.9% เมื่อเทียบปีต่อปี) โดยใจกลางลอนดอนสูงถึง £3,299 ส่วนดัชนีเดือนสิงหาคมของ HomeLet แสดงค่าเช่าที่ตกลงใหม่ที่ £2,238/เดือน (+1.4% รายเดือน +5.1% ต่อปี)

对销售端的直接影响：创纪录的租金意味着稳定的出租回报，吸引投资型买家入场；同时伦敦待租供应量下降（Rightmove 指出本季度伦敦供应降幅最明显），供需紧平衡进一步支撑租金与房东收益，为房产销售提供了有力支撑。The direct effect on sales: record rents mean stable rental yields, drawing in buy-to-let buyers; at the same time London’s available rental supply is shrinking (Rightmove notes the largest quarterly drop in the capital), and the tighter supply–demand balance further underpins rents and landlord returns, giving property sales a solid foundation.ผลกระทบโดยตรงต่อฝั่งการขาย: ค่าเช่าที่ทำสถิติสูงสุดหมายถึงผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่มั่นคง ซึ่งดึงดูดผู้ซื้อเพื่อการลงทุน ขณะเดียวกันอุปทานห้องเช่าในลอนดอนลดลง (Rightmove ระบุว่าลอนดอนมีอุปทานลดลงมากที่สุดในไตรมาสนี้) ความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่ตึงตัวขึ้นยิ่งช่วยหนุนค่าเช่าและผลตอบแทนของเจ้าของบ้าน ซึ่งเป็นรากฐานที่แข็งแกร่งให้กับการขายอสังหาริมทรัพย์

5. 留学生对市场的影响5. International Students & the Market5. นักเรียนต่างชาติกับตลาด

国际学生持续为伦敦带来稳定的租赁需求。据 HESA 统计，目前英国注册国际学生超过 70 万，伦敦是最热门的目的地之一；伦敦学生住宿年均成本约 £13,600，大学周边专用学生宿舍（PBSA）入住率长期超过 97%，不少房源在 9 月开学前数月即被订满。International students keep bringing steady rental demand to London. Per HESA, more than 700,000 international students are enrolled in the UK, with London among the most sought-after destinations; London student accommodation costs about £13,600 a year on average, and purpose-built student accommodation (PBSA) near universities runs at over 97% occupancy, with many homes booked out months before the September intake.นักศึกษาต่างชาติยังคงสร้างอุปสงค์ด้านการเช่าที่มั่นคงให้กับลอนดอน ตามข้อมูลของ HESA ปัจจุบันมีนักศึกษาต่างชาติลงทะเบียนในสหราชอาณาจักรมากกว่า 700,000 คน โดยลอนดอนเป็นหนึ่งในจุดหมายยอดนิยมที่สุด ค่าใช้จ่ายที่พักนักศึกษาในลอนดอนเฉลี่ยประมาณ £13,600 ต่อปี และหอพักนักศึกษาแบบสร้างเฉพาะ (PBSA) ใกล้มหาวิทยาลัยมีอัตราการเข้าพักเกิน 97% อย่างต่อเนื่อง โดยหลายแห่งถูกจองเต็มล่วงหน้าหลายเดือนก่อนเปิดภาคเรียนในเดือนกันยายน

这一稳定、可预测的需求流，为大学周边及交通便利地段的物业提供了持续的出租与增值基础，也带动家长与投资者对伦敦优质公寓的关注，成为销售市场的重要支撑力量之一。This steady, predictable demand stream underpins long-term rental and capital value for homes near universities and well-connected areas, while also drawing parents and investors toward quality London apartments — one of the key supports for the sales market.กระแสอุปสงค์ที่มั่นคงและคาดการณ์ได้เช่นนี้เป็นพื้นฐานของการปล่อยเช่าและการเพิ่มมูลค่าในระยะยาวให้กับที่พักใกล้มหาวิทยาลัยและพื้นที่ที่มีการเดินทางสะดวก อีกทั้งยังดึงดูดความสนใจจากผู้ปกครองและนักลงทุนที่มีต่อคอนโดคุณภาพในลอนดอน ซึ่งเป็นหนึ่งในแรงหนุนสำคัญของตลาดการขาย